เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2568 หน่วยบริหารและจัดการทุนด้านการพัฒนาระดับพื้นที่ (บพท.) กระทรวงการอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม (อว.) นำโดย นายบุญเยี่ยม เหลาสะอาด ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรมเพื่อการพัฒนาเมืองน่าอยู่และการกระจายศูนย์กลางความเจริญ (ฝ่าย 3) ร่วมกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จัดประชุมเผยแพร่ผลการดำเนินการครั้งที่ 1 เพื่อรายงานความก้าวหน้าของโครงการวิจัย และเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นต่อร่างแนวทางการพัฒนาเชิงพื้นที่และการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อทุกคน ณ โรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชั่น กรุงเทพมหานคร โดยมีหน่วยงานจากภาครัฐ เอกชน มหาวิทยาลัย และภาคีเครือข่ายกว่า 30 แห่ง เข้าร่วมแสดงความคิดเห็น ดังนี้ กรมโยธาธิการและผังเมือง สำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัย (สพอ.) กรุงเทพมหานคร SRT Assets การเคหะแห่งชาติ สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) (พอช.) องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาลเมืองร้อยเอ็ด เทศบาลนครนนทบุรี เทศบาลนครรังสิตเทศบาลบึงยี่โถ เทศบาลเมืองบางใหญ่ เทศบาลเมืองสามพราน เทศบาลนครปากเกร็ด ภาคเอกชน ได้แก่บริษัท เนบิวลา คอร์ปอเรชั่น จํากัดฃ (บริษัทลูกของ MQDC) บริษัท สยามพิวรรธน์ จํากัด บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) นักวิชาการจากจุฬาฯ นักวิจัยในกรอบการวิจัย “การจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคน (Housing for All)” เช่น มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตภูเก็ต มหาวิทยาลัยราชภัฏศรีสะเกษ มหาวิทยาลัยแม่โจ้ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏราชนครินทร์ และผู้แทนจากองค์กรพัฒนาและฟื้นฟูเมืองญี่ปุ่น (Urban Renaissance Agency)
นายบุญเยี่ยม เหลาสะอาด กล่าวว่า ปัญหาที่อยู่อาศัยของไทยเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลต่อคุณภาพชีวิต ความเป็นธรรม และโอกาสทางเศรษฐกิจของประชาชน จึงจำเป็นต้องผลักดันการนำงานวิจัยไปใช้ประโยชน์ให้เป็นรูปธรรม โดยเฉพาะการจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและกลุ่มเปราะบางที่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก แม้ที่อยู่อาศัยในระบบจะมีจำนวนมากก็ตาม ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น และโครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ทำให้ปัญหาซับซ้อนยิ่งขึ้น บพท. จึงสนับสนุนงานวิจัยภายใต้กรอบ “Housing for All” ปี 2567–2568 ครอบคลุม 11 จังหวัด อาทิ พื้นที่พระนคร-สัมพันธวงศ์ ซึ่งศึกษาโมเดลการใช้ประโยชน์อาคารร้างเพื่อกลุ่มรายได้น้อย และพื้นที่ร้อยเอ็ด-ลาดสวาย ซึ่งพัฒนาแบบกายภาพที่สามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้จริง ผลการศึกษาโดยรวมสะท้อนความเหลื่อมล้ำเชิงพื้นที่ที่รุนแรงขึ้น การขยายตัวของเมืองผลักดันให้ประชาชนย้ายไปอยู่นอกเขตเมือง ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระค่าเดินทางและลดคุณภาพชีวิต ขณะที่พื้นที่เมืองชั้นในกลับถูกทิ้งร้างเนื่องจากขาดแรงจูงใจอยู่อาศัย การแก้ไขปัญหาจำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงประจักษ์ การออกแบบพื้นที่ที่เหมาะสม และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เวทีครั้งนี้จึงเป็นกลไกสำคัญในการรวบรวมข้อเสนอเพื่อสังเคราะห์เป็น “เมนูการจัดการที่อยู่อาศัย” 3-4 รูปแบบ พร้อมต่อยอดสู่การพัฒนาฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยระดับชาติ เพื่อวางทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศในระยะยาว
ด้านนายเรืองรัตน์ รัตนโภคาสถิตย์ รองนายกเทศมนตรีเมืองร้อยเอ็ด ระบุว่า เทศบาลให้ความสำคัญกับการดูแลประชาชนกลุ่มเปราะบาง ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 20 ของประชากรในเขตเทศบาล ส่วนใหญ่เป็นแรงงานย้ายถิ่นที่ไม่มีที่อยู่อาศัยมั่นคงและต้องพักอาศัยในพื้นที่แออัด เทศบาลจึงดำเนินโครงการด้านที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ 1) “หมู่บ้านมั่นคง พัฒนา” ใช้พื้นที่ราชพัสดุแบ่งเป็นล็อกให้ประชาชนสร้างบ้านเอง โดยเทศบาลรับผิดชอบค่าเช่าที่ดิน 2) “โครงการเทิดไท้องค์ราชัน” เทศบาลเช่าที่ดินจากกรมศาสนาและสร้างห้องแถวชั้นเดียว 22 ยูนิต ให้กลุ่มเปราะบางเช่าในอัตราต่ำ 3) การจัดรูปที่ดินและก่อสร้างที่อยู่อาศัย 50 ยูนิต ซึ่งได้รับรางวัลบริหารจัดการดีเลิศปี 2562 เทศบาลเช่าที่ราชพัสดุและสร้างบ้านขนาด 4 × 8 เมตร ร่วมกับการเคหะฯ และ พอช. ผู้อยู่อาศัยรับผิดชอบค่าสาธารณูปโภค และมีสิทธิ์อยู่อาศัยแบบตกทอดเท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ 4) เป็นการขยายพื้นที่ 10 ยูนิต ต่อจากโครงการการที่ 3 ได้รับการสนับสนุนงานสาธารณูปโภคจาก พอช. โครงการนี้ได้รับรางวัลการบริหารจัดการดีเด่นอีกครั้งในปี 2566 และถือเป็นกรณีศึกษาที่ดีสำหรับ อปท. อื่น ๆ และ 5) โครงการพัฒนาพื้นที่เสื่อมโทรมสระแก้วกำลังดำเนินการบนที่ราชพัสดุบริเวณหนองน้ำสระแก้ว โดยได้รับการสนับสนุนจากหลายหน่วยงานและภาคเอกชนที่ร่วมบริจาคที่ดินและงบประมาณ ขณะนี้กำลังก่อสร้างอาคารชั้นเดียว 38 ยูนิต เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความขัดแย้งที่เคยเกิดจากแบบบ้านสองชั้น ทั้งนี้ความสำเร็จของเทศบาลเมืองร้อยเอ็ดเกิดจากการทำงานอย่างต่อเนื่อง ความโปร่งใส และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ที่ร่วมกันแก้ไขปัญหาเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนกลุ่มเปราะบางในพื้นที่
ในส่วนของพื้นที่วิจัยเทศบาลเมืองศรีสะเกษ ดร.นิโรธ ศรีมันตะ จากคณะศิลปศาสตร์และวิทยาศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏศรีสะเกษ ซึ่งได้รับทุนสนับสนุนจาก บพท. กล่าวว่า พื้นที่มีปัญหาเชิงประวัติการตั้งถิ่นฐานในที่ดินสาธารณประโยชน์มานาน ส่งผลให้มีความซับซ้อนและแก้ไขยาก โครงการจึงศึกษาโครงสร้างปัญหาและระบบการบริหารจัดการ ก่อนเสนอแนวทางแก้ไข 4 รูปแบบ ได้แก่ 1) การย้ายในพื้นที่ใหม่: ย้ายชุมชนไปยังพื้นที่ใหม่ 2) การพัฒนาบนพื้นที่เดิม: พัฒนาพื้นที่เดิมที่ชุมชนอาศัยอยู่ 3) การจัดรูปที่ดินใหม่: จัดการและปรับปรุงรูปร่างที่ดินใหม่ และ 4) กระบวนการเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การออกโฉนด แม้โครงการวิจัยจะสิ้นสุดแล้ว แต่หลายหน่วยงานได้นำผลการศึกษาไปใช้จริง ทั้งการสำรวจของกรมที่ดินและการที่เทศบาลเข้ามาร่วมจัดการปัญหา ทำให้ชุมชนมีความหวังมากขึ้นและทำให้การแก้ปัญหาในพื้นที่เดินหน้าอย่างเป็นรูปธรรม
ผศ.ดร.ณัฐพงศ์ พันธ์น้อย จาก Social Design Lab คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หัวหน้าโครงการ รูปแบบการพัฒนาเชิงพื้นที่และการบริหารจัดการเพื่อจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคนในประเทศไทย ซึ่งได้รับทุนจาก บพท. และดำเนินการจัดงานในครั้งนี้ กล่าวว่า โครงการมุ่งสร้างกลไกเชิงโครงสร้างเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ราคาที่เหมาะสม ทำเลเข้าถึงง่าย และปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองเสื่อมโทรม โดยนำข้อมูลจากโครงการวิจัยทั้ง 11 พื้นที่มาสังเคราะห์ พบปัญหาสำคัญ 4 ประการ ได้แก่ 1) ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยที่ไม่มีคุณภาพ 2) ราคาไม่เหมาะสม 3) ทำเลไม่สะดวก และ 4) สภาพแวดล้อมเมืองไม่ดี เช่น ขาดทางเท้า ถนนไม่ดี รถพยาบาลเข้าไม่ถึง เสี่ยงต่อเหตุการณ์ไฟไหม้ อุบัติเหตุ หรืออุทกภัยจากอุตสาหกรรม แนวทางแก้ไขคือการสร้างรูปแบบที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ราคาที่ประชาชนเข้าถึงได้ อยู่ใกล้แหล่งงาน และตั้งอยู่ในสภาพแวดล้อมเมืองที่ปลอดภัย โดยพัฒนาเป็น 5 โมเดลนำร่อง ได้แก่ 1) การพัฒนาโดยใช้ที่ดินของรัฐ คือการใช้พื้นที่ของรัฐในใจกลางเมืองสร้างที่อยู่อาศัย 2) รัฐเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ไม่มีที่ดินรัฐจึงเข้าซื้ออาคารหรืออสังหาริมทรัพย์ของเอกชนในราคาตลาด เพื่อนำมาปรับปรุงให้เช่าหรือขาย ตัวอย่างเช่น อาคารร้างหรืออาคารที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มที่ในเมืองชั้นใน 3) รัฐลงทุนในพื้นที่ของเอกชน รัฐลงทุนพัฒนาที่ดินเอกชนโดยรวมที่ดินแปลงเล็กหลายแปลงให้เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ เพื่อก่อสร้างอาคารและระบบโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น ถนนและสวนสาธารณะ รัฐได้รับพื้นที่อาคารตามสัดส่วนการลงทุน เพื่อนำไปขายหรือให้เช่า และใช้รายได้เป็นกองทุนช่วยเหลือกลุ่มเปราะบางที่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดระบบสนับสนุนที่ยั่งยืนและต่อเนื่อง 4) รัฐให้สิ่งจูงใจ คือ รัฐเสนอสิ่งจูงใจให้เอกชนลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมาย และ 5) มาตรการ “บังคับสร้าง” คือ การกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนยูนิตเกินเกณฑ์ (เช่น 30 ยูนิตขึ้นไป) ต้องกันพื้นที่ประมาณ 15% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ประชาชนเข้าถึงได้ มาตรการนี้ถูกใช้ในหลายประเทศและถือเป็นกลไกสำคัญในการเพิ่มทางเลือกที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยและประชาชนทั่วไป โดยทั้ง 5 โมเดลนำร่องนี้จะนำไปทดลองในพื้นที่ต่อไป
หน่วย บพท. คาดหวังว่าผลจากการวิจัยดังกล่าว จะมีส่วนในการผลักดันหรือหนุนเสริมให้ประเทศไทยจะมีระบบการจัดการที่อยู่อาศัยที่มีมาตรฐาน ประชาชนเดินทางสะดวก เข้าถึงบริการพื้นฐาน และไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายสูง ซึ่งต้องอาศัยการปรับโครงสร้างด้านการบริหารจัดการพื้นที่และที่ดินเพื่อปลดล็อกปัญหาที่สะสมมานานหลายทศวรรษ
